Diagram Skema KPR

Penjelasan

Dalam meminjam KPR, kita akan dihadapkan pada 2 kombinasi pilihan :

1. Bagaimana penentuan suku bunga selama periode peminjaman.   (Fix atau Floating).

2. Bagaimana penentuan cicilan selama periode peminjaman.   (Flat, Efektif, atau Anuitas).

Dari pilihan itu, maka  skema KPR kalau kita meminjam dari bank dibagi dalam 2 golongan :

Skema untuk penetapan bunga kpr selama periode peminjaman.

- ada tipe Fix dan Floating.

* Fix berarti nilai bunga akan sama semenjak dari awal sampai akhir cicilan.
* Floating berarti nilai bunga akan berubah-ubah setiap jangka waktu tertentu, bisa berubah-ubah setiap bulan, setiap 6 bulan, atau pertahun.

Contoh :

* skema Fix : Bank akan menetapkan besaran bunga sama dari awal
sampai akhir cicilan. Semisal bunga sebesar 12% selama 15 tahun. Hal ini berarti selama 15 tahun, bunga untuk pinjaman 200 juta itu akan tetap sebesar 12%, tidak akan berubah walaupun ekonomi nasional lagi anjlok atau lagi naik.

* skema Floating : Bank pertama kali akan menetapkan bunga awal, kemudian setiap beberapa periode akan direview lagi.
Misalkan pada tahun awal periode cicilan, bank memberikan bunga sebesar 10%, kemudian setelah satu tahun , maka bank menetapkan bunga 12%, setelah tahun ketiga bank menetapkan bunga 11,5%, dst. Biasanya perubahan ini mengacu ke suku bunga kredit Bank Indonesia.

Skema untuk penghitungan cicilan selama peminjaman

ada 3 tipe yaitu Flat, Efektif, dan Annuitas.

catatan : dalam satu kali mencicil, ada komponen cicilan pokok dan cicilan bunga.

Misalkan cicilan bulanan 3 juta rupiah, maka ada cicilan pokok semisal 1 juta, dan cicilan bunga semisal 2 juta.

Cicilan pokok ini akan mengurangi pokok hutang, sementara cicilan bunga akan mengurangi pokok bunga.

* Flat berarti perhitungan cicilan didasarkan pada hutang pokok awal.

Dengan skema Flat, komposisi cicilan pokok dan cicilan bunga akan sama dari awal sampai akhir cicilan.
 

* Efektif berarti perhitungan cicilan didasarkan pada jumlah hutang yang tersisa di setiap akhir periode mencicil.

Dengan skema Efektif , komposisi cicilan pokok sama setiap bulan, sementara cicilan bunga berbeda.

Efeknya tiap bulan cicilan akan berubah ubah, cicilan diawal akan lebih besar dari cicilan selanjutnya.

Skema ini sepertinya jarang dipakai di Bank, yang banyak dipakai adalah skema anuitas.

* Anuitas adalah pengembangan dari skema Efektif dengan cicilan tetap di tiap bulannya.

Dengan skema Anuitas, komposisi cicilan pokok berbeda di setiap bulan, dan komposisi cicilan bunga juga berbeda setiap bulan.

Namun cicilan bulanannya akan tetap dari awal sampai akhir.

Pada tahun awal pinjaman, komposisi cicilan pokok jauh lebih kecil dari komposisi cicilan bunga. Sementara pada akhir tahun pinjaman,

komposisi cicilan bunga jauh lebih kecil daripada komposisi cicilan bunga. Jadi dengan sistem anuitas ini, tahun- tahun awal pinjaman,

cicilan kita akan lebih banyak digunakan untuk membayar bunga, dan sedikit untuk membayar pokok hutang kita.

Kombinasi

Oke, dari 2 tipe pilihan di penjelasan di samping , akan terdapat kombinasi :

1. Fix dan Flat

2. Fix dan Anuitas

3. Floating dan Flat

4. Floating dan Anuitas

Coba kita lihat satu persatu :

1. Fix dan Flat

    Tipe ini berarti bunga akan tetap selama masa pinjaman, cicilan tetap selama masa pinjaman, dengan komposisi cicilan pokok dan bunga sama setiap bulan.

Contoh : 

Misalnya pinjaman 200 juta selama 15 tahun, dengan bunga Fix dan Flat 10%,  maka selama 15 tahun setiap tahun bunganya adalah 10%,

cicilannya adalah Rp. 2.777.778  perbulan, dengan porsi cicilan pokok Rp. 1.111.112 dan porsi hutang Rp. 1.666.666

Skema ini biasanya dipakai oleh Bank Syariah.

2. Fix dan Anuitas

    Tipe ini berarti bunga akan tetap selama masa pinjaman,  cicilan tetap selama masa pinjaman, dengan komposisi cicilan pokok dan bunga berbeda setiap bulan.

Contoh :

Misalnya pinjaman 200 juta selama 15 tahun, dengan bunga Fix dan Anuitas 10%, maka selama 15 tahun setiap tahun bunganya adalah 10%,

cicilannya adalah Rp. 2.149.210  perbulan, dengan porsi cicilan pokok dan porsi hutang berbeda-beda setiap periode cicilan

Skema ini biasanya dipakai di promo Bank Konvensional, untuk beberapa tahun tertentu saja. Misalnya promo bank 8% fix selama 4 tahun, ini merupakan tipe Fix dan Anuitas 8% selama 4 tahun.

3. Floating dan Flat

Tipe ini berarti bunga akan berubah selama masa pinjaman,  cicilan tetap selama masa pinjaman untuk periode bunga yang sama pula, dengan komposisi cicilan pokok dan bunga sama setiap bulan pada periode bunga yang sama pula.

Contoh :

Misalnya pinjaman 200 juta selama 15 tahun, dengan bunga Floating dan Flat , maka selama 15 tahun setiap tahun bunganya bisa saja berubah, dan

cicilannya pasti berubah kalau terjadi perubahan bunga juga, akan tetapi cicilan bulanan itu akan selalu dihitung dari hutang awal, dan cicilannya tetap selama periode bunga yang sama.

Skema ini biasanya dipakai di Bank Syariah dengan metode review setiap tahun atau setiap periode tertentu.

4. Floating dan Anuitas

Tipe ini berarti bunga akan berubah selama masa pinjaman,  cicilan tetap selama masa pinjaman

untuk periode bunga yang sama pula, dengan komposisi cicilan pokok dan bunga berbeda setiap bulan pada periode bunga yang sama pula.

Contoh :

Misalnya pinjaman 200 juta selama 15 tahun, dengan bunga Floating dan Anuitas, maka selama 15 tahun setiap tahun bunganya bisa saja berubah, dan cicilannya pasti berubah sesuai perubahan bunga juga, akan tetapi cicilan bulanan itu selalu dihitung dari sisa hutang, bukan dari hutang awal..

Skema ini biasanya merupakan standar skema di Bank Konvensional.

Mana yang paling hemat

Yang paling hemat adalah :

KPR yang mempunyai skema Fix  dengan bunga yang rendah dalam jangka waktu paling lama,

dikombinasikan dengan skema Anuitas.

Misalnya ada pilihan :

kasus pinjaman 200 juta selama 10 tahun. Asumsi bunga floating setelah promo habis : 10%

Ada 2 pilihan

1.  Promo  6.5% selama 1 tahun, setelahnya floating.

2.  Promo 7.5% selama 3 tahun, setelahnya floating.

Pilih mana ? pilih yang nomor 2 : Promo 7.5% selama 3 tahun, setelahnya floating.

Karena promo ini menawarkan bunga yang cukup rendah dalam jangka waktu yang lumayan lama (3 tahun)

Bandingkan dengan promo yang 6.5% selama 1 tahun,  walaupun rendah tapi jangka waktunya pendek.

Yang paling bagus adalah jika ada promo 6.5% selama 3 tahun, maka ambil saja :)

Kalau dikalkulasi, maka total bayar cicilan kita untuk promo di atas adalah sbb :

1. 6.5% selama 1 tahun, total bayar pada akhir cicilan : 309 juta

2. 7.5% selama 3 tahun, total bayar pada akhir cicilan :  301 juta

Tapi tentunya hati-hati, lihat dulu bunga promonya, kalau promo 10% selama 4 tahun,  jangan diambil karena bunganya terlalu tinggi walaupun jangka waktunya lama.

Prinsipnya : Bunga rendah dalam jangka waktu fix yang lama.